Ticari taşınmaz kiralamaları, taraflar arasında uzun vadeli ve yüksek maliyetli ilişkiler doğurur. Ancak her kira ilişkisi sonsuza kadar sürecek değildir. Kiralayan mal sahibi bazı haklı sebeplerle işyerinin tahliyesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu, işyeri kiralarının tahliyesi için belli başlı sebepler öngörmüş ve bu sebeplerin varlığı halinde kiracının tahliyesini hukuken mümkün kılmıştır. Peki işyeri tahliye sebepleri nelerdir ve bu süreç nasıl işler?
Bu yazıda hem kiraya verenin hem kiracının haklarını ve tahliye sürecine ilişkin tüm detayları açıklıyoruz.
İşyeri Tahliyesi Hangi Sebeplerle Talep Edilebilir?
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 315)
Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse mal sahibi:
- Noter veya yazılı ihtar ile 30 gün süre verir.
- Süre sonunda ödeme yapılmamışsa tahliye davası açabilir.
⚠️ Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmişse, üçüncü kez ödeme aksarsa, mal sahibi tahliye hakkı kazanır.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Mal sahibi, işyerini kendisi, eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacındaysa:
- Kira süresi bitiminde tahliye davası açabilir.
- Mahkeme, bu ihtiyacı samimi ve gerçek bulursa tahliyeye karar verir.
3. Yeniden İnşa ve İmar Gerekçesiyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Mal sahibi, taşınmazı:
- Yıkmak, yeniden yapmak veya büyük çapta onarmak isterse,
- Bu durum mevcut kiracının kullanımını imkânsız kılıyorsa,
- Süre bitiminde tahliye davası açabilir.
Bu durumda mal sahibi 3 yıl boyunca aynı işyerini başka birine kiralayamaz (istisnalar hariç).
4. Tahliye Taahhüdü Verilmesi (TBK m. 352/1)
Kiracı, belli bir tarihte işyerini boşaltacağına dair yazılı ve tarihli bir tahliye taahhüdü vermişse:
- Bu tarihte boşaltmazsa, mal sahibi icra takibiyle tahliye talebinde bulunabilir.
- Dava açmadan direkt tahliye edilebilir (şarta bağlıdır).
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
Aynı kira yılı içinde, kiracı:
- İki kez kira ödemesini geciktirmiş ve bu nedenle iki haklı ihtar almışsa,
- Kira süresi sonunda mal sahibi tahliye davası açabilir.
Bu ihtarlar noter veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
6. Mal Sahibinin Satış Sonrası Tahliye Talebi (TBK m. 351)
İşyeri satılmışsa ve yeni malik:
- Kendisi için ihtiyaç gerekçesiyle işyerini kullanmak istiyorsa,
- Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çeker,
- İhtardan 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
7. Tahliye Sebebiyle Açılan Davada Mahkeme Kararı
Yukarıdaki tüm sebepler çerçevesinde dava açılmış ve mahkeme tahliye kararı vermişse, bu kararın kesinleşmesiyle birlikte:
- Kiracının tahliyesi gerçekleştirilir.
- Mahkeme kararına rağmen tahliye edilmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye uygulanabilir.
İşyeri Tahliyesi İçin Süreler ve Şartlar
| Tahliye Sebebi | Dava Açma Süresi | Açıklama |
|---|---|---|
| Kira Borcu | 30 gün ihtar + dava | İcra takibi sonrası tahliye |
| İhtiyaç | Kira süresi sonunda 1 ay içinde | Mal sahibinin şahsi ihtiyacı |
| İmar ve Yeniden Yapım | Kira süresi sonunda 1 ay içinde | Büyük tadilat/yıkım durumu |
| Tahliye Taahhüdü | Taahhüt tarihinden sonra 1 ay içinde | Yazılı ve tarihli olmalı |
| 2 Haklı İhtar | Kira yılı sonunda dava | Aynı yıl içinde 2 haklı ihtar |
Yargıtay Uygulamalarında Dikkat Edilen Hususlar
Yargıtay kararlarına göre:
- İhtiyaç iddiası ciddi, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü noter onaylı olmasa da, yazılı ve kiracı imzalı ise geçerlidir.
- İki haklı ihtar için ödeme tarihleri çok önemlidir; ihtarlar hukuka uygun yapılmalıdır.
Kiracıya Bildirim Zorunluluğu
Tahliye davası açmadan önce çoğu durumda kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Aksi takdirde dava reddedilebilir. Bildirim şu yollarla yapılabilir:
- Noter aracılığıyla,
- Taahhütlü mektupla,
- Kiracıya elden teslim (imza karşılığı).
Sonuç
İşyeri tahliye sebepleri, Türk Borçlar Kanunu ile açıkça düzenlenmiş olup, her sebebin kendine özgü süreci ve şartı vardır. Mal sahibi açısından hukuki sürecin doğru ve dikkatli yürütülmesi gerekirken, kiracı açısından da haksız tahliye taleplerine karşı savunma hakkı mevcuttur. Bu tür durumlarda hem kiraya verenin hem de kiracının bir avukattan hukuki danışmanlık alması, sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın